În ianuarie 2023, o casă veche de peste o sută de ani din Corbeanca, lângă București, era scoasă la vânzare împreună cu terenul. Terenul valora mai mult decât construcția.
În lunile care au urmat, casa a fost mutată în parcul central al comunei și refăcută de 170 de voluntari, cu aceleași materiale din care fusese ridicată: pământ, paie și lemn. Proiectul de restaurare al căsuței de 61 de metri pătrați era evaluat la aproximativ 51.000 de euro. Până în toamna lui 2023, fuseseră cheltuiți efectiv în jur de 20.000 de euro. Restul a fost muncă voluntară.
Diferența spune ceva important despre casele tradiționale: o mare parte din valoarea unei restaurări fidele stă în timp, pricepere și manoperă, nu doar în materiale. Iar prețul cu care se vinde o casă veche și costul cu care s-ar reface pot fi două lucruri foarte diferite.
Ce valorează, de fapt, o casă veche
Valoarea de piață a unei case depinde de teren, de localitate, de acces, de starea generală și de cerere. Costul de reconstrucție depinde de cu totul altceva: ce materiale sunt necesare, cine le mai poate pune în operă și cât durează lucrarea.
La o casă tradițională, distanța dintre cele două poate fi mare. O casă bătrânească la țară se poate cumpăra relativ ieftin, dar refacerea ei fidelă, după o daună serioasă, poate costa mult mai mult decât prețul plătit pe ea.
Ce face scumpă o reconstrucție fidelă
Grinzile din lemn masiv, fasonate manual. Tâmplăria realizată pe comandă, după modelul ferestrelor originale. Învelitoarea din țiglă solzi recuperată sau din șindrilă. Tencuielile pe bază de var sau lut, care nu se aplică precum un tinci obișnuit. Sobele de teracotă, dușumelele late, pietrele de temelie.
Principiile unei renovări care păstrează elementele originale, de la grinzi și tâmplărie la pardoseli, și care folosește materiale compatibile cu cele existente sunt detaliate și în ghidul despre renovarea unei case vechi.
Fiecare element are un cost al materialului. Dar există și un cost mai greu de estimat: meșterul. Un tâmplar care poate reface o fereastră după model sau un dulgher care știe îmbinările tradiționale sunt tot mai greu de găsit și lucrează în ritmul lor. La Corbeanca, ornamentele prispei care nu au putut fi recuperate au fost refăcute prin traforaj, după formele vechi, iar lemnul a fost tratat după o rețetă tradițională primită de la Muzeul Astra din Sibiu. Genul acesta de muncă nu se grăbește și nu se improvizează.
A reface o casă sau a reface aceeași casă
După o daună serioasă, un incendiu, o inundație sau un perete care cedează, proprietarul unei case vechi are, de fapt, de ales între două variante. Poate ridica pe același loc o casă funcțională, cu materiale moderne. Sau poate încerca să refacă aceeași casă.
Valoarea sentimentală a unei case nu poate fi cuantificată. Materialele și tehnicile prin care îi păstrezi caracterul, însă, au un preț foarte concret.
Lemnul, piatra și pământul îmbătrânesc diferit
Umezeala este una dintre principalele vulnerabilități ale caselor din lut și chirpici. Ea poate urca din pământ, poate veni din ploaie sau se poate forma din condens. De aceea soclul, fundația, streașina largă și tencuielile care lasă peretele să respire contează adesea mai mult decât orice finisaj.
La casele din lemn, umezeala, insectele și focul sunt printre riscurile care trebuie avute în vedere, iar tratamentele periodice și verificarea instalației electrice vechi fac parte din întreținerea firească.
Zidăria veche din piatră sau cărămidă ridică probleme de altă natură: fundații fără hidroizolație, mortare de var care nu se combină bine cu cimentul, structuri gândite înainte de normele seismice actuale. Aici, orice consolidare începe cu evaluarea unui inginer care cunoaște construcțiile vechi.
Un detaliu pe care puțini îl știu: și legea face diferența între materiale
Asigurarea obligatorie a locuințelor, cunoscută ca PAD, acoperă cutremurul, inundația și alunecarea de teren. Legea 260/2008, care o reglementează, împarte locuințele în două categorii.
Tipul A cuprinde locuințele cu structura de rezistență din beton armat, metal sau lemn, ori cu pereți exteriori din piatră, cărămidă arsă sau alte materiale tratate termic ori chimic. Tipul B cuprinde locuințele cu pereți exteriori din cărămidă nearsă sau din alte materiale netratate, adică, în practică, chirpiciul.
Rezultatul e surprinzător pentru mulți proprietari: o casă din bârne intră în aceeași categorie cu o locuință din beton, în timp ce o casă din chirpici are o categorie separată, cu o sumă asigurată de 50.000 de lei, față de 100.000 de lei la tipul A.
Casa din Corbeanca, cu structură de lemn și pereți din pământ și paie, ilustrează bine că multe construcții tradiționale nu se încadrează curat într-o singură categorie. Pentru astfel de situații, legea prevede că încadrarea se face după criteriile stabilite prin normele ASF, în funcție de ponderea materialelor de construcție.
Un „dosar de identitate” pentru casă
Proprietarii caselor vechi pot face un lucru simplu, care ajută la renovare, la o eventuală vânzare și, mai ales, după o daună: un dosar al casei. Fotografii ale fiecărei fațade și ale fiecărei încăperi, detalii ale ferestrelor, ușilor, sobelor și grinzilor, dimensiuni, materiale, facturile lucrărilor făcute și numele meșterilor care au lucrat la ea.
Pe baza lui, un arhitect sau un constructor poate estima costul de reconstrucție în aceleași materiale, separat de valoarea de piață. E cifra care contează dacă vrei ca, după un eveniment grav, casa să poată fi refăcută, nu doar înlocuită.
Același raționament se aplică și asigurării. Asigurarea obligatorie are sume stabilite prin lege și acoperă doar trei riscuri naturale, nu și incendiul, de pildă, care pentru o casă din lemn sau cu acoperiș din șindrilă este o preocupare reală. Iar dacă suma asigurată nu reflectă costul real de reconstrucție, despăgubirea disponibilă poate să nu fie suficientă pentru refacerea locuinței în aceeași formă.
Pentru proprietarii care vor să acopere și riscuri sau valori care depășesc protecția obligatorie, o asigurare facultativă poate completa PAD. Explicațiile despre asigurarea facultativă de locuință de pe PAD.ro arată că, în funcție de asigurător, suma asigurată poate ține cont de valoarea de reconstrucție sau de înlocuire a casei, iar o sumă prea mică poate limita despăgubirea în cazul unei daune majore. Tot acolo este precizat că o poliță facultativă care acoperă și riscurile catastrofale nu poate fi emisă fără un PAD valabil, dar cele două pot fi încheiate în aceeași sesiune.
O casă veche nu valorează doar cât ai plătit pe ea. Valorează și cât ar costa să o ai din nou.
