Cumpărarea unui apartament este un moment definitoriu, plin de emoții, dar și de responsabilități. Este o investiție majoră, iar contractul de vânzare-cumpărare devine „biblia” tranzacției, documentul care îți protejează drepturile și banii. Un contract bine verificat poate face diferența între o achiziție reușită și ani de probleme legale sau financiare. Iată cinci aspecte esențiale pe care trebuie să le verifici în contract și ce trebuie să știi pentru a face o alegere informată!
De ce este contractul atât de important?
Contractul de vânzare-cumpărare este mai mult decât un simplu document – este acordul legal care stabilește toate detaliile tranzacției. O greșeală mică, cum ar fi o suprafață calculată greșit sau o clauză ambiguă, poate duce la costuri suplimentare sau dispute.
În contextul pieței imobiliare din România, unde prețurile apartamentelor au crescut constant, iar suprafețele utile au scăzut (de la 76 mp în 2010-2013 la 61 mp în 2020-2021), atenția la detalii devine esențială. Așadar, un contract bine verificat este esențial pentru a evita surprizele și a-ți securiza achiziția.
Aspecte esențiale când verifici contractul
Te-ai decis să cumperi un apartament? Să trecem în revistă cele cinci aspecte care nu trebuie să îți scape privind contractul de vânzare-cumpărare!
1. Descrierea exactă a apartamentului: suprafața utilă vs. suprafața construită
Primul lucru pe care trebuie să-l verifici în contract este descrierea apartamentului. Adresa completă (stradă, număr, sector, județ), numărul de camere, etajul și suprafețele trebuie să fie specificate clar. Un aspect important aici este diferența dintre suprafața utilă vs. suprafața construită, care poate influența atât prețul, cât și confortul tău.
Suprafața utilă reprezintă spațiul interior pe care îl folosești efectiv: camere, bucătărie, baie, holuri, spații de depozitare. Nu include balcoane, loggii sau nișe pentru radiatoare. Aceasta este suprafața care contează pentru confortul locuirii și este folosită de bănci pentru calculul prețului pe metru pătrat.
Suprafața construită include suprafața utilă plus pereții exteriori și interiori, balcoanele acoperite (sub 3 metri înălțime) și alte elemente structurale. Este suprafața relevantă pentru calculul impozitelor. De exemplu, dacă suprafața nu poate fi măsurată extern, se aplică o formulă simplă: suprafață utilă × 1,4.
De exemplu, un apartament cu 60 mp utili poate avea 72 mp construiți, iar această diferență poate crește prețul aparent. Dezvoltatorii includ uneori balcoanele în „suprafața totală utilă”, ceea ce poate duce la confuzii. Verifică dacă suprafețele din contract coincid cu cele din planurile cadastrale și cere clarificări dacă observi discrepanțe! De asemenea, asigură-te că numărul cadastral al apartamentului este menționat, deoarece acesta garantează înregistrarea legală.
2. Situația juridică: asigură-te că totul este bine pus la punct
Un apartament poate părea perfect, dar dacă situația juridică nu este clară, te poți trezi cu probleme grave. Contractul trebuie să confirme că vânzătorul este proprietarul legal și că apartamentul este liber de sarcini, cum ar fi ipoteci sau sechestre. Iată ce trebuie să verifici!
Titlul de proprietate
Poate fi un contract de vânzare-cumpărare, o moștenire sau o donație. Verifică dacă este valid și dacă vânzătorul are dreptul să vândă.
Extrasul de carte funciară
Acest document, obținut de la Oficiul de Cadastru, arată dacă există ipoteci, interdicții sau alte probleme legale. Solicită un extras actualizat (valabil 10 zile lucrătoare)!
Certificatul fiscal
Emis de primărie, confirmă că nu există datorii la impozite sau taxe locale.
Dacă apartamentul este nou, cere și certificatul de urbanism, autorizația de construire și procesul verbal de recepție. Un avocat sau un notar te poate ajuta să interpretezi aceste documente pentru a evita surprizele.
3. Prețul și modalitatea de plată: claritate financiară
Prețul apartamentului este inima tranzacției, iar contractul trebuie să-l specifice fără ambiguități. Verifică următoarele:
- prețul exact – trebuie scris în cifre și litere, pentru a evita erorile; de exemplu, „82.000 EUR (optzeci și două de mii de euro)”;
- moneda – specifică dacă plata se face în lei sau euro, pentru a evita fluctuațiile cursului valutar;
- modalitatea de plată – include detalii despre avans, rate, credit ipotecar sau plata integrală; dacă plătești printr-un credit, asigură-te că termenii sunt clari.
De asemenea, contractul ar trebui să includă clauze de penalități pentru neplată sau întârzierea predării apartamentului. De pildă, costurile notariale pentru un apartament de 82.000 EUR variază între 655,15 EUR (Prima Casă) și 935,8 EUR (plată cash), la care se adaugă taxa de intabulare de 123,07 EUR. Clarifică aceste costuri în contract pentru a nu avea surprize.
4. Documentele vânzătorului: totul trebuie să fie în regulă
Vânzătorul trebuie să prezinte o serie de documente care să confirme legalitatea tranzacției. Asigură-te că sunt incluse în dosarul contractului și că sunt valide!
- Actul de identitate: verifică dacă datele vânzătorului coincid cu cele din contract.
- Certificatul fiscal: confirmă că nu există datorii la bugetul local. Este valabil doar în luna emiterii.
- Atestatul de performanță energetică: obligatoriu pentru apartamentele noi, indică eficiența energetică a locuinței.
- Adeverința de la asociația de proprietari: arată că nu există restanțe la întreținere sau alte datorii.
- Lipsa oricăruia dintre aceste documente poate întârzia tranzacția sau chiar anula contractul. Cere copii ale documentelor și verifică-le cu atenție!
5. Clauze contractuale: protejează-ți interesele
Contractul nu este doar despre preț și suprafață – clauzele suplimentare sunt cele care îți oferă siguranță. Iată ce trebuie să incluzi!
Clauze de penalități: stabilește sancțiuni pentru nerespectarea termenilor, cum ar fi întârzierea predării sau neplata la timp.
Condiții de predare: specifică starea în care apartamentul va fi predat (fără datorii la utilități, curat, etc.).
Garanții: pentru apartamentele noi, cere garanții pentru finisaje sau structură, dacă este cazul.
Un avocat specializat în tranzacții imobiliare poate verifica aceste clauze pentru a te asigura că nu există termeni ascunși. O clauză ambiguă poate duce la dispute costisitoare, așa că nu lăsa nimic la voia întâmplării!
Costuri suplimentare de luat în calcul
Ai găsit un apartament de vânzare în Iași sau într-un alt oraș din țara noastră unde ți-ar plăcea să locuiești? Atunci trebuie să știi că, pe lângă prețul apartamentului, trebuie să fii pregătit pentru costuri adiționale, care trebuie clarificate în contract. Iată care sunt acestea!
- Taxele notariale: variază în funcție de metoda de plată (cash, credit, Prima Casă).
- Taxa de intabulare: 0,15% din prețul apartamentului.
- Comisionul agenției: de obicei 1%-3% din preț, negociabil.
De exemplu, pentru un apartament de 82.000 EUR, costurile totale pot include 935,8 EUR (notar), 123,07 EUR (intabulare) și 1.640 EUR (comision agenție 2%). Aceste detalii trebuie specificate clar pentru a-ți planifica bugetul.
Sfaturi practice pentru o tranzacție sigură
Înainte de a încheia orice tranzacție imobiliară, este ideal să ai în vedere câteva detalii importante. Pentru a te asigura că tranzacția ta imobiliară este sigură, poți urma următoarele sfaturi practice:
- verifică autenticitatea vânzătorului sau a reprezentantului acestuia prin documente oficiale;
- realizează un control amănunțit al proprietății;
- consultă un specialist – un avocat sau un consultant imobiliar te poate ajuta să interpretezi contractul și să identifici posibile probleme;
- verifică zona – analizează vecinătatea, accesul la transport și costurile lunare de întreținere;
- fii atent la detalii – chiar și o eroare minoră, cum ar fi o adresă greșită, poate invalida contractul;
- planifică timpul: procesul de semnare durează 3-4 zile în regim normal;
- asigură-te că ai o rezervă financiară pentru costuri suplimentare sau neprevăzute.
Cumpărarea unui apartament este un pas mare, iar contractul este cheia pentru o tranzacție fără griji. Verifică descrierea apartamentului, situația juridică, prețul, documentele vânzătorului și clauzele contractuale cu mare atenție! Cu o abordare informată și sprijinul unui specialist, vei putea semna contractul cu încredere și te vei bucura de noua ta locuință fără surprize neplăcute.
