Image default
Legislatie Solutii Constructive

Investitorii si bancile pregatesc un nou val de scumpiri pe piata locuintelor

Satui de clientii cu buget redus, dezvoltatorii incearca, din nou, sa obtina marirea plafonului programului „Prima casa” la 120.000 de euro. Intreprinzatorii vor sa incurajeze clientii cu venituri lunare de peste 1.500 de euro.

Investitorii din imobiliare , cu spri­ji­nul creditorilor, bancile comerciale, si-au indreptat tunurile spre guvern, incer­cand astfel sa-l determine sa mareasca pla­fonul pentru imprumuturile ipote­ca­re prin „Prima casa”. Acum, guvernul este pus in situatia de a alege intre a da o mana de ajutor dezvoltatorilor cu sto­curi mari de locuinte nevandute sau sa incurajeze, in continuare, tranzactiile pe segmentul ieftin al pietei rezidentiale. Aripa „poli­tica” a investitorilor straini, reprezentata de Consiliul Investitorilor Straini (CIS), in­cearca acum sa convinga statul ca extin­derea programului „Prima casa”, prin dublarea limitei valorice a impru­mu­turilor ipotecare, este una dintre cele 12 masuri ce ar trebui luate pentru a scoate Romania din criza.

Sistemul bancar si investitorii se afla la a doua tentativa de scumpire a „Primei case”. La inceputul anului 2010, atunci cand guvernul inca se mai gandea la ce noi modificari sa faca programului, re­pre­zentantii sistemului bancar insistau asu­pra maririi plafonului garantiei asi­gu­rate de stat de la 50 la 100 de mii de euro. Directorul ARB, Radu Gratian Ghe­tea, spunea in februarie anul acesta ca o trecere de la 60.000 la 100.000 de euro nu ar fi deloc de neglijat.

Si acum, sub sloganul relansarii sec­toa­relor imobiliar si de constructii, CIS propune ca garantia de stat sa acopere numai 50% din suma imprumutului, restul urmand sa fie garantat cu ipoteca. „Volumul facilitatii ar putea fi majorat (dublat)”, ceea ce inseamna cresterea pla­fo­­nului la 120.000 de euro. CIS crede ca p­rin largirea bazei de potentiali aplicanti ar putea fi acordate imprumuturi de apro­ximativ 1,4 miliarde de euro. Tod­odata, daca este cazul, poate fi luata in considerare si recapitalizarea Fondului de Garantare pentru IMM-uri. Care ar fi efectele acestor masuri? Acordarea de noi credite ipotecare in valoare de 1,4 mld. euro va mari PIB-ul cu 0,3% pe termen scurt (+4.600 noi locuri de munca) si cu 0,6% pe termen mediu (+12.000 noi locuri de munca). Totodata, cu costuri bugetare de 70 mil. euro (0,06% din PIB), statul ar putea atrage venituri bugetare suplime­n­tare estimate la 0,2% din PIB pe termen scurt si 0,5% pe termen mediu. Calculele sunt rodul contributiei colective a mem­brilor CIS, care au efectuat in luna iunie a anului 2010 un sondaj pe tema masurilor pe care autoritatile publice si sectorul privat le-ar putea lua impreuna pentru a imbunatati climatul economic, pentru a spori investitiile si a reduce somajul.

De ce n-ar trebui sa creasca pragul de garantare

Dincolo de argumentele economice prezentate de analistii CIS, unul dintre efectele maririi plafonului va fi cu siguranta alinierea preturilor din rezi­dential la noile praguri stabilite de „Prima casa”. Experienta ultimilor doi ani este graitoare (vezi graficul). La prima cat si la cea de-a doua editia a programului, pre­tu­rile de tranzac­tio­nare la apartamente au coborat sau au urcat, de la caz la caz, oprindu-se la ni­velul 57.000-60.000 de euro pen­tru lo­cuin­tele vechi (in ju­rul a 1.200 euro/mp), potri­vit imo­biliare.ro. Redu­cerea sala­riala din sistemul bugetar din iulie 2010 a fost singurul eveniment care a reusit sa scoata din amor­tire evolutia pretu­rilor. Astfel ca, dupa o perioada de aproa­pe un an in care cotatiile la apartamente au mers la remorca programului „Prima casa”, masurile de austeritate au facut ca acestea sa-si reia mersul descendent. Si pe piata primara unii dezvoltatori ofera acum locuinte in marja de 50-60 de mii de euro, insemnand o reducere de pana la 30% fata de pretul de pornire (faza off plan). Prin urmare, legatura intre pretul cerut pe piata si pragul stabilit de guvern la imprumuturile ipotecare prin „Prima casa” este evidenta si nimeni n-o poate nega. Principalul risc care ar putea da peste cap calculele CIS este cel al scumpirii lo­cuin­telor, dublarea va­lorii maxime a creditelor ipo­tecare acordate prin „Prima casa” urmand sa ii readuca in prim-plan pe speculanti si va rea­prinde imaginatia specu­la­torilor. De observat ca de la demararea progra­mu­lui, in vara anului trecut, valoarea medie a creditelor acordate prin „Prima casa” a fost de 42.000 de euro, cu 30% sub valoarea maxima a plafonului. Prin urmare, tot ce s-a tranzactionat repre­zinta publicul low cost, neglijat in anii de boom imobiliar si care a vazut in „Prima casa” o opor-tu­nitate pentru rezol­varea problemei locative.

In momentul in care statul va fi induplecat sa creasca plafonul maxim de garantare, evident ca si categoria poten­tialilor clienti va fi schimbata. Astfel ca, in contextul in care DAE (dobanda anuala efectiva) si celelalte conditii de creditare raman aceleasi, pentru a accesa un credit de 100.000-120.000 de euro clientul va trebui sa demonstreze venituri lunare de cel pu­tin 1.300-1.500 de euro. In actuala con­junctura salariala, scumpirea „Primei case” nu ar duce decat la un nou blocaj pe piata tranzactiilor.

Dedesubturi

Evident ca pentru dezvoltatori programul „Prima casa 3″ se anunta a fi chiar si mai tentant decat celelalte. „Criza economica este, fara indoiala, cel mai bun moment pentru achizitii: preturile lo­cuintelor noi este mic, iar acestea cons­tituie o investitie pe termen lung. Asa cum s-a intamplat peste tot in lume, dupa iesirea din criza, preturile locuintelor noi vor creste, in timp ce pretul celor vechi va ra­mane constant sau va scadea atunci cand pe piata vor exista suficiente cons­tructii noi”, crede Alexandru Petrescu, director de vanzari la Green City.

In realitate, dincolo de preocuparile dezvoltatorilor de a aduce mai multi bani la bugetul de stat, propunerea de dublare a plafonului pentru „Prima casa” este menita, in primul rand, sa mentina marja de profitabilitate. Lucru de inteles pentru ca, in ultimii aproape doi ani, castigurile acestora au fost periclitate puternic de scaderea continua a preturilor pe seg­mentul vechi de locuinte. Vorbim, in principal, despre firmele care inca mai vand apartamente de slaba calitate la preturi premium, adica peste 1.000-1.200 euro/mp.

sursa: imopedia.ro

 

// <![CDATA[
//

Articole similare

Tipuri de sisteme de incalzire

Ion Diamandi

Proiect de casa moderna: 240 mp, P + 1 E

Elena Virlan

Arta negocierii pretului locuintei

Blitz Imobiliare

Lasă un comentariu